부동산에 투자하는 경우 투자자들이 확인해야 할 사항은 다양하나 그 중에서 중요한 사항들을 파악해 보면 투자지역의 인구 및 가구, 인구 동향, 평균소득, 고용현황, 교통편의, 부동산 시장 상황(그 지역의 화폐거래량이나 부동산의 평균가격 등), 건축현황 및 종류, 향후 건축계획(건축허가 건수), 용도지역 용도지구 용도구역 등 토지 용도규제, 가격 및 임대료, 공가 및 공실율, 시장 이자율 등이 있다. 그 지역의 성장 가능성은 어떠한가, 아니면 쇠퇴하는 지역인가, 지역발전 방향은 어떻게 추진될 것인가 등 부동산 시장분석을 완전하게 할 수는 없을 지라도 부동산 투자 시 확인하고 참고해야 할 사항 들이다.
부동산투자 실행가능성의 과정은 투자목적(거주, 운영, 임대, 전매, 장단기보유 등)을 명확하게 하여 투자전략을 결정하고, 토지이용규제 등 법적 행정적 규제를 검토한 후 시장분석을 하고 토지이용계획 및 건축계획 등을 입안 검토하고 자금조달 검토와 사업계획서를 작성한 후 기대수익율과 위험(risk)을 분석 검토하고 이를 바탕으로 투자의사를 결정하고 실행에 옮겨야 한다.
먼저 부동산투자 시장분석에 대해 기술한다. 부동산투자의 수익은 미래의 위험에 대한 보상으로 투자자는 위험의 보상을 극대화하려고 하는데 이는 현금투입(현금유출 : cash outflow)보다 현금수입(현금유입 : cash inflow)의 증대를 의미한다. 그러나 부동산은 물리적 특성뿐만 아니라 경제적 법적 행정적 복합적인 요소와 규제가 뒤따르기 때문에 신중을 기해야 하고 그러기 위해서는 투자분석을 해야 한다.
부동산투자 시 투자분석이 필요한 이유는 부동산은 다른 자산에 비해 유동성이 떨어지는 자산이라는 점과 부동산(건물은) 감가상각을 해야 한다는 점이며 부동산은 비대체성의 성격을 갖고 있으므로 다른 부동산과 가격, 소득, 비용들을 직접적으로 비교하기 어렵고 부동산시장은 불완전경쟁시장으로 부동산에 대한 수요 공급 비용이나 가격 등에 관한 정보가 불확실하며 유용하지 못한 경우가 많고 부동산은 여러 가지 법적 제약이 많다는 사실 등이 투자분석을 필요로 하는 이유들이다. 또한 부동산은 수명이 오래가는 내구재이기 때문에 한번 잘못된 투자는 원상회복이 어렵고 부동산에 대한 수요와 공급은 시장에서 쉽게 조정되지 않아서 수요초과나 공급초과가 있을 경우 시장이 오랜 기간 동안 왜곡되는 경우가 많아서 시장분석이 필요하다고 할 수 있다.
이러한 부동산 투자시장분석은 상권설정(시장권역설정), 수요분석, 공급분석(경쟁분석), 시장장성분석(분양 임대분석) 등 크게 4가지로 구분하여 분석한다. 부동산투자 시장분석에 기초가 되는 관련법상 행위규제 대상 규제내용을 살펴보면 교통운수시설 도시공간시설 유통 및 공간시설 공공문화 복지시설 등 도시기반시설과, 주거 상업 공업 녹지지역 등 지역제, 풍치지구 미관지구 고도지구 정비지구 등 지구제, 개발제한구역 시가화조정구역 수산자원보호구역 등 구역제, 지역 지구안의 건축물에 대한 용적율 건폐율 용도제한 높이제한 등 건축제한 사항 등이 있는데 이들도 함께 검토해야 한다.
부동산투자에 있어서는 입지분석도 매우 중요하다. 입지란 특정 지점에 위치를 정하는 행위와 특정 장소에 존재하는 사실이라는 의미로 사용되는데 부동산 입지는 통근조건, 생활조건, 환경조건, 인구상태, 소득수준, 접근성, 가로관계, 상권관계, 지반, 배수, 용수, 도로 등에 대한 조건의 양부를 분석하는데 지역분석(개별지역, 인근지역, 유사지역, 동일수급권지역 등), 주요산업분석, 경제상황 및 인구의 변화, 교통수단, 공공서비스 시설 분석과 통계자료를 활용하여 분석하는 방법이 있다. /김포대학교 부동산경영과 교수 우종덕
